高橋マンション管理士事務所

マンションって何が問題なのでしょうか?

戸建ての時代からマンションの出現へ

一つの土地に一つの建物、そして、一つの建物には一つの所有権のみしか存在しないというのが民法の原則です。 民法ができた時代にはそれが当たり前でした。 しかし、終戦後、土地の有効活用という観点から集合住宅(いわゆるマンション)という建物が作られ、一つの建物に複数の所有権が出現すると、 当然ながら民法の考え方は貫き通すことができなくなったのです。

法律のマンション管理についての態度

一つの建物の所有者が一人であれば、いかように管理しようとも個人の自由で誰も異議を挟む余地はありません。 しかし、マンションのように一つの建物に複数の所有者が存在することになると、所有者間の調整が必要になってきます。 民法の規定に従えば管理については持分の価格に従ってその過半数で決することができますが、多少でも変更を伴う場合は全員の合意が必要になってくるからです。 これでは区分所有者が多ければ多いほど、皆さんの合意を取り付けるのが困難となって、マンションを全体として管理するには事実上不可能に近くなります。 そこで区分所有法という法律で管理組合という制度を設けて、マンションの管理・変更について、すべて多数決原理を導入したのです。

マンションは私有財産

マンションには多数の区分所有者が存在しますが、それは各区分所有者の私有財産であることには変わりがありません。 ですから、法律よって一律に規制する方法はとらず、区分所有者の多数決意思で作られた管理規約に基づいて、 管理組合がその運営を担うというのが区分所有法の基本的な考え方です。 しかし、だからといって管理規約が万能というわけではありません。 私有財産といえども公平の観点や公益の観点から制限されていることはいうまでもありません。

マンションの所有者自治が抱える問題

「マンションの管理・運営は管理会社がすべてやってくれる」と思っている方が多いと思われますが、それは大きな間違いです。 マンションの管理の主体は区分所有者です。 管理会社は管理組合ただ委託された、その範囲で仕事をしているだけです。 ですから、管理組合の意思決定には何らの責任も負ってくれません。 法律が管理組合制度を導入し、その運営の基準として管理規約を作成させるたからといって、マンションに関するすべてが解決されたわけではありませんね。 現実の運営に当たるのは区分所有者です。その区分所有者の多くは素人です。 ですから、次のような問題や疑問に、どの様に対処したら良いか迷うことになります。

  1. どの様な管理規約を作ったら適切な管理組合運営が出来るの?
  2. 日常の建物管理は、区分所有者には仕事や生活があり、代わりに担ってくれる管理会社に、委託したいが契約の内容や、その金額が適正かについて良く分からないよね?
  3. 12年~15年周期で大規模修繕を実施するべきと一般的に言われているけれど、専門的な判断は難しいよね?
  4. そもそも、区分所有者の皆さんから徴収している、現状の管理費や修繕積立金の金額は適正なの?将来に心配ないの?
  5. 管理費・修繕積立金に滞納者がいるけれど、どの様に対処したらいいの?
  6. マンションが古いので耐震性も心配だし、大規模修繕との兼ね合いもあるのでどう判断したら良いの?
  7. 区分所有者が高齢化していて役員のなり手がいなくて、管理組合の運営について将来的に心配だよね?
  8. 現在、委託しているマンション管理会社に不満があり、管理会社を変えたいのだけれど、どの様な手続きをしたら良いの?
  9. マンションの建替えを検討しているけれど、区分所有者の高齢化や費用面での不安、さらには、現在のマンションが容積率をオーバーしていて、 建替えた場合、同じ規模のマンションが建たないといわれているけれど?

などなど、まだまだ心配は後を尽きませんね。

マンション管理の身近な相談相手

マンションの管理組合が抱える様々な問題に、国家資格として認定された専門家がいると安心して頼れますよね。 それがマンション管理士です。 マンション管理士は基本的には管理会社の業務のような作業を請負うことを業としているではありません。 マンション管理士は、区分所有者や理事さんが負っている、管理組合の意思決定という重たい責任に対して助言・指導・援助をするという仕事をします。 そのようなマンション管理士に信頼できる身近な専門家として、ご気軽にご相談ご活用ください。 費用に関しては、個別的事例に則して様々な観点からご相談を承ります。

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